Mieterhöhung widersprechen: Zustimmung verweigern

Sehr geehrte Frau Mustermann,

Ihr Schreiben vom [Datum des Mieterhöhungsverlangens], mit dem Sie meine Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von [bisherige Miete] € auf [verlangte Miete] € monatlich verlangen, ist mir am [Datum des Zugangs] zugegangen. Ich habe es geprüft.

Der verlangten Erhöhung stimme ich nicht zu.

(Nur bei teilweiser Zustimmung: Ich stimme der Erhöhung lediglich in Höhe von [Betrag] € monatlich zu; im Übrigen verweigere ich die Zustimmung.)

Meine Gründe sind die folgenden:

  • (Die Miete war zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, nicht seit 15 Monaten unverändert, § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.)
  • (Die letzte Mieterhöhung liegt weniger als ein Jahr zurück; das Erhöhungsverlangen ist damit zu früh gestellt, § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB.)
  • (Die verlangte Miete überschreitet die Kappungsgrenze von [20 oder 15] Prozent innerhalb von drei Jahren, § 558 Abs. 3 BGB.)
  • (Die verlangte Miete liegt über der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, § 558 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB.)
  • (Das Erhöhungsverlangen ist nicht ausreichend begründet: ein Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB fehlt oder ist nicht nachvollziehbar dargelegt, § 558a Abs. 1 BGB.)
  • (Für meine Wohnung enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben, die Sie in Ihrem Erhöhungsverlangen nicht mitgeteilt haben, § 558a Abs. 3 BGB.)
  • (Sie haben Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB in die Kappungsgrenze eingerechnet; diese bleiben dort außer Betracht, § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB.)

(Nur bei fehlender oder unzureichender Begründung: Ich bitte Sie, die Begründung in der von § 558a BGB vorgesehenen Form nachzureichen. Ein Erhöhungsverlangen, das diesen Anforderungen nicht entspricht, löst die Zustimmungsfrist nicht aus; holen Sie die Begründung nach, steht mir die Frist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erneut zu.)

Das Mietverhältnis bleibt im Übrigen unverändert bestehen. Die bisher geschuldete Miete von [bisherige Miete] € zahle ich unverändert weiter. Vorsorglich weise ich darauf hin, dass in der Fortzahlung der bisherigen Miete keine Zustimmung zu der verlangten Erhöhung liegt.

Für ein Gespräch über die Angelegenheit stehe ich gerne zur Verfügung.

Bitte warten
Ihr Brief wird geladen. Sollte diese Nachricht nicht in Kürze verschwinden, empfehlen wir Ihnen, auch aus Sicherheitsgründen, einen modernen Browser wie Firefox oder Chrome zu verwenden.
2 Mio.+ erstellte Briefe ✦ Versand mit Deutsche Post Zahlung per PayPal ✦

Eine Mieterhöhung braucht Ihre Zustimmung – und Schweigen ist keine

Kurz gesagt: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete tritt nicht von selbst ein: Der Vermieter kann nur Ihre Zustimmung verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Dafür haben Sie eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen – und zwar innerhalb von drei weiteren Monaten. Ein ausdrückliches Schreiben ist rechtlich nicht nötig, dokumentiert aber Ihre Prüfung und Ihre Gründe.

„Widerspruch" ist der falsche Begriff – und trotzdem der richtige Reflex

Ein Widerspruchsverfahren wie bei Behörden gibt es hier nicht. Das Erhöhungsverlangen ist ein Angebot, dem Sie zustimmen oder nicht zustimmen. Wer nichts tut, hat rechtlich nicht zugestimmt – und die Erhöhung tritt nicht ein. Trotzdem ist ein Schreiben sinnvoll: Es hält fest, dass Sie geprüft haben, benennt die Fehler des Verlangens und macht klar, dass die Weiterzahlung der alten Miete keine Zustimmung ist. Das erspart Streit darüber, ob Sie durch Ihr Verhalten zugestimmt haben.

Die Fristen: zwei Monate für Sie, drei für den Vermieter

  • Überlegungsfrist: bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Zugang im März heißt also: Frist bis 31. Mai.
  • Wirksamkeit bei Zustimmung: Die erhöhte Miete schulden Sie erst ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB) – im Beispiel ab 1. Juni.
  • Klagefrist des Vermieters: Stimmen Sie nicht zu, muss er innerhalb von drei weiteren Monaten Klage erheben (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Versäumt er das, ist die Erhöhung erledigt und er muss neu ansetzen.

Die Prüfliste: sieben Punkte, an denen Erhöhungen scheitern

Die Liste in der Vorlage folgt genau dieser Prüfung – streichen Sie, was nicht zutrifft:

  1. 15-Monats-Frist: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
  2. Jahressperre: Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
  3. Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
  4. Ortsübliche Vergleichsmiete: Sie bildet die Obergrenze und wird aus den Entgelten für vergleichbare Wohnungen gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).
  5. Textform und Begründung: Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB).
  6. Qualifizierter Mietspiegel: Enthält er Angaben zu Ihrer Wohnung, muss der Vermieter sie mitteilen – auch dann, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB).
  7. Keine Vermischung: Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB – Modernisierung und Betriebskosten – bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) und dürfen nicht eingerechnet werden.

Welche Begründung zulässig ist

§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmittel: einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder Entgelte für vergleichbare Wohnungen – bei letzterem genügt die Benennung von drei Wohnungen. Bei einem Mietspiegel mit Spannen reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB). Fehlt jedes Begründungsmittel oder ist es nicht nachvollziehbar dargelegt, ist das Verlangen formell unwirksam.

Wichtig: Ein formell fehlerhaftes Verlangen kann der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder heilen. Ihnen steht dann die Zustimmungsfrist erneut zu (§ 558b Abs. 3 BGB). Ein Formfehler beendet die Sache also nicht endgültig – er verschafft Zeit.

Eine erteilte Zustimmung ist bindend

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht zusteht, wenn er einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugestimmt hat. Die Zustimmung kann also nicht wie eine Online-Bestellung zurückgenommen werden – der Schutz des Mieters ist bereits durch die Begründungspflicht und die Überlegungsfrist der §§ 558 ff. BGB gewährleistet (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 94/17).

Daraus folgt die wichtigste Verhaltensregel: Nutzen Sie die zwei Monate, und unterschreiben Sie nichts vorschnell. Auch eine Zustimmung „unter Vorbehalt" oder eine kommentarlose Überweisung des höheren Betrags kann als Zustimmung gewertet werden. Deshalb enthält die Vorlage den ausdrücklichen Satz, dass in der Fortzahlung der bisherigen Miete keine Zustimmung liegt.

Teilweise zustimmen ist möglich

Sie können der Erhöhung teilweise zustimmen – § 558b BGB spricht durchgehend von „soweit" der Mieter zustimmt. Ist die verlangte Miete etwa um 30 € zu hoch, können Sie dem unstreitigen Teil zustimmen und den Rest verweigern. Der Vermieter kann dann nur noch wegen des Differenzbetrags klagen. Die Vorlage enthält dafür einen optionalen Absatz.

Und wenn die Erhöhung berechtigt ist?

Dann bleibt Ihnen das Sonderkündigungsrecht: Nach einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB können Sie das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – und die Erhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 BGB). Wie das im Einzelnen berechnet wird, steht unter Sonderkündigung nach Mieterhöhung.

Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind bei all dem unwirksam (§ 558 Abs. 6, § 558a Abs. 5, § 558b Abs. 4 BGB). Eine Klausel im Mietvertrag, die Ihnen die Überlegungsfrist verkürzt, gilt also nicht.

Was gehört in das Schreiben

  • Bezug auf das Erhöhungsverlangen mit Datum und Datum des Zugangs
  • die bisherige und die verlangte Miete in Zahlen
  • der klare Satz, dass Sie nicht zustimmen – oder nur teilweise
  • die Gründe aus der Prüfliste, nur die zutreffenden
  • gegebenenfalls die Aufforderung, die Begründung nachzureichen
  • der Hinweis, dass die Weiterzahlung keine Zustimmung ist
  • Datum und Unterschrift; versenden Sie das Schreiben nachweisbar
Frist / Grenze Wofür Rechtsgrundlage
Ablauf des 2. Kalendermonats nach Zugang Ihre Überlegungs- und Zustimmungsfrist § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB
Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang ab wann die erhöhte Miete geschuldet ist § 558b Abs. 1 BGB
3 weitere Monate Klagefrist des Vermieters auf Zustimmung § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB
15 Monate unveränderte Miete Voraussetzung der Erhöhung § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB
1 Jahr nach letzter Erhöhung Sperrfrist für das Verlangen § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB
20 % bzw. 15 % in 3 Jahren Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB
6 Jahre Betrachtungszeitraum der Vergleichsmiete § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB
2 Monate nach Zugang Sonderkündigungsrecht des Mieters § 561 Abs. 1 BGB

Häufige Fragen

Nein. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nur Ihre Zustimmung verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB) – die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Stimmen Sie nicht zu, muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Anders ist es bei einer Erhöhung nach Modernisierung oder bei Betriebskosten, die einseitig erklärt werden kann.

Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Geht das Schreiben im März zu, läuft die Frist bis zum 31. Mai. Erst ab Beginn des dritten Kalendermonats – hier ab 1. Juni – wäre die erhöhte Miete überhaupt geschuldet, und nur, wenn Sie zugestimmt haben.

Schweigen gilt nicht als Zustimmung, die Erhöhung tritt also nicht ein. Der Vermieter kann dann nur klagen, und zwar innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Ein Antwortschreiben ist rechtlich nicht erforderlich, aber sinnvoll: Es dokumentiert Ihre Gründe und schließt Streit darüber aus, ob Sie sich durch Ihr Verhalten stillschweigend einverstanden erklärt haben.

Nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht zusteht, wenn er einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugestimmt hat (Urteil vom 17. Oktober 2018, VIII ZR 94/17). Der Schutz erfolgt bereits über die Begründungspflicht und die zweimonatige Überlegungsfrist. Prüfen Sie deshalb vor der Zustimmung sorgfältig.

Höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) – und in keinem Fall über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Welche Gebiete die niedrigere Grenze haben, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten werden in die Kappungsgrenze nicht eingerechnet.

Zwei Formfehler machen es unwirksam: fehlende Textform und fehlende Begründung (§ 558a Abs. 1 BGB). Dazu kommt der Fall, dass ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zu Ihrer Wohnung enthält, die der Vermieter nicht mitgeteilt hat (§ 558a Abs. 3 BGB). Zulässige Begründungsmittel sind Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen. Der Vermieter kann Mängel allerdings im Rechtsstreit heilen; Ihnen steht dann die Zustimmungsfrist erneut zu (§ 558b Abs. 3 BGB).

Ja. § 558b BGB stellt durchgehend darauf ab, „soweit" der Mieter zustimmt – Sie können also dem unstreitigen Teil zustimmen und den Rest verweigern. Der Vermieter kann dann nur wegen des Differenzbetrags klagen. Benennen Sie den Betrag, dem Sie zustimmen, in Ihrem Schreiben ausdrücklich und in Euro.

Nein. Die Verweigerung der Zustimmung ist Ausübung eines gesetzlichen Rechts und kein Kündigungsgrund. Der gesetzlich vorgesehene Weg des Vermieters ist die Klage auf Erteilung der Zustimmung (§ 558b Abs. 2 BGB). Eine Kündigung, die allein darauf gestützt wird, dass Sie nicht zugestimmt haben, ist unwirksam.

Die bisherige, unverändert weiter. Solange Sie nicht zugestimmt haben, schulden Sie die alte Miete – die erhöhte wäre selbst bei Zustimmung erst ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang fällig (§ 558b Abs. 1 BGB). Überweisen Sie auf keinen Fall kommentarlos den höheren Betrag: das kann als Zustimmung gewertet werden.

Gilt auch für

Von der Briefwechsel-Redaktion, zuletzt geprüft .

Disclaimer
Die Musterschreiben dienen als Formulierungshilfe. Wir übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen und Adressen. Die Schreiben sind insbesondere auch allgemeiner Art und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Zur Lösung von konkreten Rechtsfällen konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt.
weitere Vorlagen