Sonderkündigung nach Mieterhöhung

Kurz gesagt: Sie haben nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung können Sie das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das gilt bei Erhöhungen nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) und nach § 559 BGB (Modernisierung) – und die Mieterhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Sie zahlen bis zum Ende die alte Miete. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB).

Der Kern: Die Erhöhung fällt weg

§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der eigentliche Gewinn dieser Vorschrift: „Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein." Sie müssen also für die Restlaufzeit des Mietverhältnisses nicht die erhöhte, sondern weiterhin die bisherige Miete zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob die Erhöhung berechtigt gewesen wäre – Sie brauchen die Erhöhung nicht anzugreifen und keinen Fehler nachzuweisen.

Das macht die Sonderkündigung zur Alternative, wenn Sie den Umzug ohnehin erwogen haben. Beim Beendigungstermin unterscheidet sie sich von der regulären Kündigung weniger, als man denkt: Auch die ordentliche Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats, sie muss dafür aber spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen (§ 573c Abs. 1 BGB). Die beiden echten Vorteile des § 561 BGB sind daher: Sie sind nicht an den dritten Werktag gebunden und die Erhöhung entfällt. Wer den dritten Werktag eines Monats verpasst hat, gewinnt über § 561 BGB also einen ganzen Monat.

Zwei Fristen, die man nicht verwechseln darf

• Erklärungsfrist: Sie müssen bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens kündigen. Zugang am 10. März heißt also: Kündigung spätestens bis zum 31. Mai.
• Beendigungstermin: Die Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats, gerechnet von dem Monat, in dem Ihre Kündigung dem Vermieter zugeht. Geht sie im Mai zu, endet das Mietverhältnis am 31. Juli.

Daraus folgt eine Regel, die viele überraschen: Wer früher kündigt, kommt früher heraus. Erklären Sie die Kündigung schon im März, endet das Mietverhältnis bereits am 31. Mai. Warten Sie bis zum letzten Tag der Erklärungsfrist, verlängert sich die Restlaufzeit entsprechend. Nennen Sie den konkreten Beendigungstermin im Schreiben. Die Vorlage enthält zusätzlich den Satz „Hilfsweise kündige ich zum nächstmöglichen zulässigen Termin.“ – er verhindert, dass die Kündigung an einem falsch berechneten Datum scheitert.

Für welche Erhöhungen es gilt – und für welche nicht

Das Sonderkündigungsrecht besteht bei Erhöhungen nach:

• § 558 BGB – Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, für die der Vermieter Ihre Zustimmung braucht
• § 559 BGB – Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter einseitig erklären kann

Nicht erfasst sind Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB sowie vertraglich vereinbarte Staffelmieten (§ 557a BGB) und Indexmieten (§ 557b BGB) – dort haben Sie die Steigerung bereits im Mietvertrag akzeptiert, und § 561 BGB nennt diese Vorschriften nicht.

Modernisierung: was der Vermieter verlangen darf

Bei einer Erhöhung nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen nötig gewesen wären, gehören nicht dazu (§ 559 Abs. 2 BGB). Zusätzlich gilt eine eigene Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB: innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 € je Quadratmeter, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² höchstens 2 € je Quadratmeter. Für Modernisierungen mittels Einbaus einer Heizungsanlage, die zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder 1a BGB erfüllen, sind es insoweit höchstens 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren.

Form: schriftlich, mit Unterschrift

Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail, ein Fax oder eine Nachricht über das Mieterportal genügen dafür nicht – es braucht das eigenhändig unterschriebene Original. Bei mehreren Mietern im Vertrag müssen alle unterschreiben, sonst ist die Kündigung unwirksam.

Versenden Sie sie nachweisbar. Weil hier zwei Fristen zusammenlaufen, ist der Zugangsnachweis doppelt wichtig: Er belegt, dass Sie innerhalb der Erklärungsfrist gekündigt haben, und er bestimmt den Beendigungstermin.

Die Alternative: nicht zustimmen

Wollen Sie in der Wohnung bleiben, ist die Sonderkündigung der falsche Weg. Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB können Sie die Zustimmung schlicht verweigern; die Erhöhung tritt dann nicht ein, und der Vermieter müsste auf Zustimmung klagen. Beide Fristen laufen parallel, Sie haben also in denselben zwei Monaten die Wahl. Wie die Verweigerung formuliert wird und woran Erhöhungen scheitern, steht unter Mieterhöhung widersprechen.

Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 561 Abs. 2 BGB). Eine Mietvertragsklausel, die das Sonderkündigungsrecht ausschließt oder die Frist verkürzt, gilt nicht.

Bei Modernisierung: der Härteeinwand als Alternative

Wollen Sie bleiben, ist die Sonderkündigung bei einer Modernisierungserhöhung nicht Ihr einziges Mittel. Die Erhöhung nach § 559 BGB ist ausgeschlossen, soweit sie für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde – auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 559 Abs. 4 BGB). Keine Abwägung findet allerdings statt, wenn die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.

Dieser Einwand hat eine eigene, kurze Frist: Umstände, die eine Härte begründen, müssen Sie dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Zwei Punkte entlasten Sie dabei:

• Die Frist läuft nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Anforderungen des § 555c BGB entspricht (§ 555d Abs. 3 Satz 2 BGB).
• Hat der Vermieter in der Ankündigung nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen, gelten für Ihre Mitteilung weder die Textform noch die Frist (§ 555d Abs. 5 BGB).

Wie weit der Härteeinwand trägt, hat der Bundesgerichtshof präzisiert: Dass ein Mieter eine für seine Verhältnisse zu große Wohnung nutzt, geht in die Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu seinen Lasten ein – aber nicht schon dann, wenn die Wohnung nur die Größengrenzen für staatliche Transferleistungen überschreitet. Auch der Mieter genießt den Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 GG, sodass sein Interesse am Erhalt des bisherigen Lebensmittelpunkts hinreichend zu berücksichtigen ist (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 – VIII ZR 21/19).

Übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, ist die Ausschlussfrist ohnehin nicht anzuwenden (§ 559 Abs. 5 Satz 2 BGB). Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung müssen aber spätestens bis zum Beginn der Maßnahme mitgeteilt sein (§ 555d Abs. 4 Satz 2 BGB).

Was gehört in die Kündigung

• Bezug auf das Erhöhungsverlangen mit Datum und Datum des Zugangs
• die Anschrift der Wohnung mit Lage im Haus
• das Wort Kündigung und die Bezugnahme auf § 561 Abs. 1 BGB
• der konkrete Beendigungstermin als Datum
• der Hinweis, dass die Erhöhung damit nicht eintritt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB)
• die Bitte um schriftliche Bestätigung von Erhalt und Beendigungsdatum
• ein Vorschlag für die Wohnungsübergabe
• die Bankverbindung für die Kaution
• Datum und Unterschrift aller Mieter

Häufige Fragen

Gilt auch für

• Mieterhöhung widersprechen
• Mietvertrag regulär kündigen
• Rückzahlung der Mietkaution fordern
• Bestätigung der Kündigung anfordern
• Adressänderung wegen Umzug mitteilen