Heizkostenabrechnung um 3 Prozent kürzen

Sehr geehrte Damen und Herren,

für den Abrechnungszeitraum [Abrechnungszeitraum] habe ich am [Datum der Abrechnung] Ihre Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten erhalten. Ich kürze den auf mich entfallenden Anteil um 3 Prozent und mache damit mein Kürzungsrecht nach § 12 Absatz 1 HeizkostenV geltend.

Grund der Kürzung:

  • (Zutreffendes bitte behalten) In meiner Wohnung ist keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert. Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler waren nach § 5 Absatz 3 HeizkostenV bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder auszutauschen. Das Kürzungsrecht folgt aus § 12 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV.
  • (Zutreffendes bitte behalten) Die monatlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a HeizkostenV haben Sie mir im Abrechnungszeitraum nicht oder nicht vollständig mitgeteilt. Das Kürzungsrecht folgt aus § 12 Absatz 1 Satz 3 HeizkostenV.

Der Kürzungsbetrag beläuft sich damit auf [Betrag] Euro. Von der ausgewiesenen Nachzahlung in Höhe von [ausgewiesene Nachzahlung] Euro überweise ich [zu zahlender Betrag] Euro. (Bei einem Guthaben: Ich bitte um Auszahlung des um den Kürzungsbetrag erhöhten Guthabens.)

Bitte übersenden Sie mir eine korrigierte Abrechnung bis zum [Frist, etwa vier Wochen]. (Optional: Zugleich bitte ich um Einsicht in die Abrechnungsbelege und um Mitteilung, ob und wann eine Nachrüstung der Verbrauchserfassung vorgesehen ist.)

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Alte Zähler, keine monatliche Info – 3 Prozent weniger Heizkosten

Kurz gesagt: Mieter dürfen ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer keine fernablesbaren Zähler installiert hat oder die monatlichen Verbrauchsinformationen nicht liefert (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizkostenV). Nicht fernablesbare Geräte mussten bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein. Die Kürzung passiert nicht automatisch – Sie müssen sie erklären.

Das Kürzungsrecht ist kein Schadensersatz und keine Mietminderung. Es ist ein pauschaler Abzug, den die Heizkostenverordnung dem Nutzer zubilligt, wenn der Eigentümer bestimmte Pflichten verletzt. Sie müssen keinen Nachteil beweisen und keine Frist zur Nachbesserung setzen. Sie müssen nur richtig rechnen und die Kürzung gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Drei Kürzungstatbestände, drei verschiedene Prozentsätze

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV kennt drei Fälle:

  • 15 Prozent – wenn die Kosten entgegen der Heizkostenverordnung überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, also etwa pauschal nach Quadratmetern (Satz 1).
  • 3 Prozent – wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert hat (Satz 2).
  • 3 Prozent – wenn er die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitteilt (Satz 3).

Ein Detail, das viele Ratgeber übersehen: Die beiden 3-Prozent-Fälle lassen sich in der Regel nicht addieren. Die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation nach § 6a Abs. 1 besteht nämlich nur, wenn fernablesbare Ausstattungen installiert wurden. Fehlen die fernablesbaren Geräte, greift Satz 2 – die monatliche Information kann dann schon technisch nicht geschuldet sein. Sind sie vorhanden, aber die Informationen bleiben aus, greift Satz 3. Prüfen Sie also zuerst, welcher der beiden Fälle bei Ihnen vorliegt, und kürzen Sie um 3 Prozent, nicht um 6.

Die Nachrüstfrist lief am 31. Dezember 2026 ab

Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, mussten von Anfang an fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 HeizkostenV). Fernablesbar heißt: Die Ausstattung kann ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden – der Ableser muss also nicht mehr in die Wohnung.

Für die Altbestände gilt § 5 Abs. 3: Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden, waren bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 durch Nachrüstung oder Austausch auf den geforderten Stand zu bringen. Genau dieser Stichtag macht das Kürzungsrecht ab 2027 für viele Mietverhältnisse erstmals relevant: Wer im Frühjahr 2027 die Abrechnung für 2026 bekommt und noch Ablesetermine in der Wohnung hatte, sollte prüfen, ob die Nachrüstung erfolgt ist.

Es gibt zwei Einschränkungen, die man kennen muss. Erstens entfällt die Pflicht, wenn die Nachrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder zu einem unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2). Beruft sich der Vermieter darauf, muss er das konkret für Ihr Gebäude darlegen. Zweitens greift die Fernablesepflicht nicht, wenn nur ein einzelner Zähler in einem Gesamtsystem ersetzt oder ergänzt wird, dessen übrige Geräte nicht fernablesbar sind (§ 5 Abs. 2 Satz 4).

Was die monatliche Information enthalten muss

Sind fernablesbare Geräte installiert, schuldet der Eigentümer seit dem 1. Januar 2022 monatliche Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Der Inhalt ist vorgeschrieben (§ 6a Abs. 2):

  • Ihr Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden,
  • ein Vergleich mit Ihrem Verbrauch im Vormonat und im entsprechenden Monat des Vorjahres, soweit diese Daten erhoben wurden,
  • ein Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie.

„Nicht vollständig“ in § 12 Abs. 1 Satz 3 bezieht sich auf genau diese Bestandteile. Eine monatliche Mitteilung, die nur einen Euro-Betrag nennt und keine Kilowattstunden, keinen Vormonatsvergleich und keinen Vergleichswert enthält, erfüllt die Pflicht nicht. Ebenso wenig eine Information, die nur zweimal im Jahr kommt.

Für Wohnungseigentümer gilt es nicht

Eine wichtige Grenze: Die Kürzungsrechte aus § 12 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 sind beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft nicht anwendbar (§ 12 Abs. 1 Satz 4). Insoweit bleibt es bei den allgemeinen Vorschriften. Als Eigentümer in einer WEG können Sie also nicht einfach 3 Prozent von der Hausgeldabrechnung abziehen; der Weg führt über die Beschlussfassung und notfalls über die Anfechtung. Das Kürzungsrecht ist ein Recht des Nutzers, in der Praxis also vor allem des Mieters.

Fristen und Rechtsgrundlagen

Frist / WertWofürRechtsgrundlage
3 %Kürzung: keine fernablesbare Ausstattung installiert§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV
3 %Kürzung: § 6a-Informationen fehlen oder sind unvollständig§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV
15 %Kürzung: gar keine verbrauchsabhängige Abrechnung§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV
31.12.2026Nachrüstung oder Austausch nicht fernablesbarer Geräte§ 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV
MonatlichVerbrauchsinformation bei fernablesbaren Geräten§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV
12 MonateVermieter muss abrechnen – danach keine Nachforderung mehr§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB
12 MonateIhre Einwendungen gegen die Abrechnung ab Zugang§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB
Auf VerlangenEinsicht in die Abrechnungsbelege§ 556 Abs. 4 BGB

So rechnen Sie die Kürzung aus

Die 3 Prozent beziehen sich auf den auf Sie entfallenden Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten – nicht auf die gesamte Nebenkostenabrechnung und nicht auf die Nachzahlung.

  • Suchen Sie in der Abrechnung Ihren Gesamtanteil an Heizung und Warmwasser, etwa 1.200 Euro.
  • 3 Prozent davon sind 36 Euro. Das ist Ihr Kürzungsbetrag.
  • Weist die Abrechnung eine Nachzahlung von 300 Euro aus, überweisen Sie 264 Euro.
  • Weist sie ein Guthaben von 100 Euro aus, verlangen Sie 136 Euro.

Kürzen Sie schriftlich und benennen Sie den Grund samt Vorschrift. Zahlen Sie den unstrittigen Rest fristgerecht – wer die gesamte Nachzahlung zurückhält, riskiert einen Zahlungsverzug, der mit dem Kürzungsrecht nichts zu tun hat.

Was in das Schreiben gehört

  • Mietobjekt, Wohnung und Abrechnungszeitraum
  • Datum, an dem die Abrechnung zugegangen ist
  • Der Kürzungstatbestand: fehlende Fernablesbarkeit oder fehlende § 6a-Informationen
  • Kürzungsbetrag in Euro und der Betrag, den Sie tatsächlich zahlen
  • Bitte um eine korrigierte Abrechnung mit konkreter Frist
  • Optional: Antrag auf Belegeinsicht nach § 556 Abs. 4 BGB
  • Optional: die Frage, ob und wann nachgerüstet wird

Häufige Fragen

Um 3 Prozent Ihres Anteils an den Heiz- und Warmwasserkosten, wenn keine fernablesbare Ausstattung installiert ist (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV) oder wenn die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden (Satz 3). Wird überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sind es 15 Prozent (Satz 1).

Nein, in der Regel nicht. Die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation nach § 6a Abs. 1 HeizkostenV besteht nur, wenn fernablesbare Ausstattungen installiert wurden. Fehlen diese Geräte, greift § 12 Abs. 1 Satz 2 – die monatliche Information ist dann technisch nicht geschuldet. Sind sie installiert, aber die Informationen bleiben aus, greift Satz 3. Kürzen Sie also um 3 Prozent, nicht um 6.

Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026. Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden, mussten nach § 5 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV bis zu diesem Datum nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Die Pflicht entfällt, wenn das im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte führen würde.

Eine Ausstattung ist fernablesbar, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Praktischer Prüfstein: Musste für die Ablesung jemand in Ihre Wohnung oder wurde ein Ablesetermin vereinbart, spricht das dafür, dass keine fernablesbaren Geräte verbaut sind.

Nein, nicht bei fernablesbaren Geräten. Dann ist seit dem 1. Januar 2022 eine monatliche Information geschuldet (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Sie muss den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, einen Vergleich mit Vormonat und Vorjahresmonat sowie einen Vergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer enthalten (§ 6a Abs. 2). Fehlen diese Bestandteile, ist die Information unvollständig.

Nein. Das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV setzt keine Abmahnung, keine Nachfrist und keinen Nachweis eines Schadens voraus. Es genügt, dass der gesetzliche Tatbestand erfüllt ist. Sinnvoll ist es trotzdem, in demselben Schreiben eine korrigierte Abrechnung zu verlangen.

Zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Umgekehrt muss der Vermieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen; danach kann er keine Nachforderung mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).

Nein. Im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind die Kürzungsrechte des § 12 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 HeizkostenV ausdrücklich nicht anwendbar (Satz 4); insoweit gelten die allgemeinen Vorschriften. Das Kürzungsrecht steht dem Nutzer zu, in der Praxis vor allem dem Mieter.

Dann bleibt der gekürzte Betrag zunächst offen und der Vermieter müsste ihn einklagen. Zahlen Sie den unstrittigen Teil der Nachzahlung fristgerecht, damit kein Zahlungsverzug entsteht, und halten Sie Ihre Begründung schriftlich fest. Beratung bieten die örtlichen Mietervereine im Deutschen Mieterbund und die Verbraucherzentralen.

Gilt auch für

Weiterführend: Verbraucherzentrale zu Heizen und Warmwasser sowie die Beratung der Mietervereine im Deutschen Mieterbund.

Von der Briefwechsel-Redaktion, zuletzt geprüft .

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